增值税5改2新规即将“满月”：二手房成交活跃 库存增加

9月20日，被视作促进二手房循环的“大招”——增值税5改2正式在广州落地，规定将越秀、海珠、荔湾、天河、白云、黄埔、番禺、南沙、增城等区个人销售住房增值税征免年限从5年调整为2年。

新规即将“满月”，其成效究竟如何？数据显示，增值税5改2落地后，排除黄金周影响，二手房成交录得明显增长，并再度回到了周成交2500套这一较热区间。但与此同时，许多二手房放盘业主表示，成交周期较长的主观体感尚未明显改善。业内人士指出，增值税5改2以促进良性循环为目标，长期有利于市场活跃，短期势必刺激一部分放盘，但这一趋势将趋于平缓。值得注意的是，库存增加、行业周期、一手房竞争等多重原因的影响下，当下不具备稀缺性的部分二手房价值体系可能面临重估。对于较为迫切的置换需求，建议放宽议价空间。

二手市场成交量上涨较为明显。

(资料图)

卖房故事：

“本来想趁着楼市新政出台，把二手房出手，没想到还是没什么人来看房。”王小姐有一套位于天河北的旧房子，四个月前放盘准备置换。在她看来，这套房子地段好、教育配套完善，虽然楼龄超过20年，但片区内的二手房大多如此，并不是什么硬伤。唯一不足的地方在于90多平方米的大两房户型有些过时了，不过相应地在价格上也有较大让步。

“在天河区的核心地段，5万元出头的单价，我觉得已经很划算了。”王小姐不解地表示，大家都说市场回暖了，为什么感觉房子并没有变得更好卖？

市场扫描：

周度成交重回2500套以上

记者从广州市房地产中介行业协会的官网上注意到，新政出台当周（9月18日~9月24日），广州二手房网签出现了2325套的阶段性高点，随后受黄金周假期影响连续两周录得了大幅下降，下降幅度分别为13.68%和24.46%。不过，在刚刚过去的这周（10月9日~10月15日），广州二手房周成交套数环比大涨81.33%，达到2749套。可见，若排除假期要素，增值税5改2对于整个市场的活跃程度提振较为明显。

实际上，从成交量的绝对值上看，当前广州二手市场的活跃程度并不低。根据广州中原研究发展部发布的数据显示，整个9月份广州市二手住宅成交量为8544宗，环比上涨4.8%，同比上涨18.1%，而这一成绩则是在8月广州落地“认房不认贷”，二手成交再度突破8000套之后实现的。

据业内人士介绍，8000套可以被视作广州二手楼市活跃程度的重要指标，而月成交10000套以上则表明市场热度较高。换言之，当前的广州二手已经连续两个月处于成交较为活跃的区间。

放盘量

周均新增1000余套

既然二手成交处于活跃区间，为何许多业主仍然感觉卖房难度较大？除了成交端，放盘量这一数据也值得关注。据一位中介业内人士透露，目前二手库存压力在持续增大。以9月20日广州楼市新政出台的时间为节点，当天的贝壳挂牌量约为13.5万套，而到10月15日前后，这一数字已经突破了14万套，并一度创下新高。“两年前带看一二十次就可以成交，现在带看三四十组才能成交。”上述中介表示，中介尚且有多套房源在手，对于单独的业主而言，感受肯定更为明显。

至于放盘量趋势将如何变化，克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓指出，广州二手整体是自住为主的市场，满2不满5房源在整个市场上占比不到20%，放盘量经过一段时间的释放后将趋于平稳。克而瑞数据显示，在新政出台之后广州的二手放盘量以每周1000~2000套的速度增加，到黄金周期间前后已经开始放缓。

成交价

业主心态分化新兴板块“笋盘”频出

成交价格方面，根据中指研究院数据显示，截至今年9月，广州二手住宅的价格已经连续四个月环比下跌，当月样本平均价格为39541元/平方米，环比下跌0.23%，跌幅较8月扩大0.07个百分点。

另一方面，业主报价的信心分化现象值得关注。继8月份议价空间创出新高之后，随着一系列利好的落地，业主的整体报价信心有所增强。

广州中原研究发展部数据显示，9月份业主报价指数环比增加2.07%。但与此同时，在满2不满5房源集中部分新兴板块价格松动明显，例如广钢新城、牛奶厂、科学城等，其中还有不少标杆项目出现价格较前期下调幅度超过20%的“笋盘”。

“这类笋盘往往被‘秒杀’，比如牛奶厂之前有一套单价6字头的单位，不仅单价较低还是各付各税，放盘当天就卖出去了。” 有中介人士透露。

深度解读

新房供应冲击二手地段优势弱化

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉看来，当前二手市场所处的，是房地产行业供需关系发生转变这一阶段带来的“阵痛”，是一个价值重估的过程。李宇嘉表示，鼓励住房良性循环的政策，包括认房不认贷、增值税5改2等政策，降低了购房者的置业成本,首先刺激到的就是供给端，业主们的“踊跃换房”，从而带来了供给端放量。

与此同时，无论是真正的置换需求，还是一部分此前入市的投资需求，都会相应调低价格以求尽量出货。由此，二手房市场在现阶段表现为存量变大，同时流转速率与平均价格有所下降。

肖文晓则表示，当前新房市场的供给结构与产品力提升对二手市场的定价体系带来了一定的影响。“从前，近郊及外围区域的一手新房占据着产品力的优势，而主城区的二手占据着地段优势。近年来广州加大中心城区的供应，改变了这一格局。”以天河东板块为例，大量实用率接近100%、配备优质教育资源，甚至占据着稀缺生态资源的产品以高性价比入市抢客，面对这一挑战，曾经叠加了房价预期、规划利好的周边牛奶厂板块二手产品不得不重新调整其价格体系。

“在这个价值重估过程中，城市外围规划无法落地的各种新区、都市圈外围区域（例如环广、环深），无学位优势或居住功能退化的老城区小面积产品等，将是受影响最大的。”李宇嘉说道。

业内建议：着眼置换环节整体收益

“虽然目前二手房让价空间较大，但一手房的性价比同样较高，置换需求应该着眼于一卖一买整个环节的收益。”对于许多二手业主的“纠结”，肖文晓建议道。

对于二手市场的走势，李宇嘉表示能否激活刚需从而带动整个换房链是关键。他指出，这一方面要求价格的调整要到位，另一方面也依靠收入增长、房价预期等多重要素的共同作用培育需求，“这一过程不仅需要空间，也需要时间。”

那么，在政策工具箱内还有哪些可供使用的工具呢？“目前广州的首付及贷款政策已经较为宽松，进一步宽松对市场的提振作用可能有限，可以参考部分城市出台的针对刚需群体的首套房税费补贴、置换群体的契税优惠等。”肖文晓说道。

文/广州日报·新花城记者：龙乐乐

（文章来源：广州日报）