观焦点：7月房企融资成本保持低位 偿债潮仍在持续

在今年以来房地产市场遇冷的背景下，房企7月融资总额延续下滑态势。克尔瑞近期数据显示，2022年7月100家典型房企的融资总量为522.88亿元，环比减少13.7%，同比减少62.9%，房企融资量已连续4月持续环比减少。

中指研究院监测数据也显示，2022年7月房地产企业非银融资总额为881.1亿元，同比下降56.7%，环比下跌3.1%，延续了二季度相对平稳的走势。

值得注意的是，虽然融资总额环比再次下滑，但房企融资成本持续保持低位。数据显示，7月，行业平均利率为3.85%，同比下降1.28个百分点，环比下降0.19个百分点。另一方面，7月，房企共有51笔债券到期，剔除掉已经提前赎回的部分之后约为740亿元，环比增加15.8%，房企偿债潮仍在持续成为业内共识。

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“上半年房企销售数据不佳，经营性回款未能改善现金流，同时6、7月为海外债年内第二波偿债高峰。”中指研究院企业事业部研究负责人刘水对证券时报·e公司记者表示，抓销售回款、通过资产变现回笼资金、与债权人积极沟通以时间换空间，是房企缓解资金压力主要手段。展望未来融资市场，他认为，未来行业非银融资仍以境内公开市场融资为主，规模及结构不会出现明显变化。

房企融资总额再下滑

从7月最新数据看，房企融资难问题仍然较为突出。克而瑞研究中心数据显示，2022年7月100家典型房企的融资总量为522.88亿元，环比减少13.7%，同比减少62.9%。房企融资量已连续4月持续环比减少。

从融资结构来看，境内债权融资429亿元，环比减少18.5%，同比减少33.6%；境外债权融资29亿元，环比增加203.6%，同比减少92.4%；本月资产证券化融资40亿元，环比减少42.8%，同比减少89.4%。

中指研究院数据也显示，7月房地产企业非银融资总额为881.1亿元，同比下降56.7%，环比下跌3.1%，延续了二季度相对平稳的走势。其中，信用债融资同比下降5.6%，环比上升7.2%；海外债融资同比下降98.0%，环比下降74.5%；信托融资同比下降85.5%，环比下降30.4%；ABS融资同比下降51.8%，环比微降1.8%。

谈及信用债占比的提升，刘水告诉记者，信用债发行受政策支持，并且发行主体以国央企、优质民企为主，信用水平较高，因此投资人认可度较高，近几个月发行量趋于平稳。与上年同期相比，海外债、信托融资规模下滑过快，因此造成当前信用债占比快速提升。

值得注意的是，数据还显示，信托今年以来首次单月跌至百亿之下，仅为84.8亿元。信托资金进一步趋向保守，对行业投资更为审慎。

虽然融资总额环比再次下滑，但房企融资成本持续保持低位。数据显示，从融资利率来看，本月发行的信用债平均利率为3.29%，同比下降0.67个百分点，环比下降0.18个百分点；海外债仅一笔，发行利率为4.30%。

对此，刘水表示，从利率均值来看，海外债发行利率高于信用债2-3个百分点，信托高于信用债3-4个百分点左右，当前融资结构发生改变，高成本融资占比大幅下降，总融资利率随之下降。

8月到期债券总额将下降

值得注意的是，在楼市遇冷的背景下，房企偿债境况也备受市场关注。

克尔瑞数据显示，7月房企共有51笔债券到期，剔除掉已经提前赎回的部分之后约为740亿元，环比增加15.8%，偿债潮仍在持续。大发在本月到期的3只境外优先票据、佳兆业到期的1只境外优先票据、泰禾到期的一只境外债券以及蓝光的一笔公司债则出现了实质性违约。提前关注到2022年8月将有34笔债券到期，剔除掉已经提前赎回的部分之后约为492亿元，环比减少33.5%。

另一方面，多家出险企业也申请了展期。中指研究院数据显示，7月为信用债到期高峰，多家出险企业为本月到期债务申请了展期，展期总额达135.3亿元，占当月到期额的16.6%。民企偿债状况不佳，也拉低了投资人对民企再融资能力的信心。

“2022年以来已经有不少房企曝出了债务违约事件，而由于当前仍有部分房企存在流动性问题，因此未来仍有可能有更多房企曝出债务违约事件，仍需要行业注意。”克尔瑞分析师认为。

“上半年房企销售数据不佳，经营性回款未能改善现金流，同时6、7月为海外债年内第二波偿债高峰，因此近期房企违约事件较为集中。”刘水则表示，抓销售回款、通过资产变现回笼资金、与债权人积极沟通以时间换空间，是房企缓解资金压力的几种主要手段，也是避免触发违约事件的主要方式。

展望未来融资环境，克尔瑞分析师认为，整体看来，7月政府加大了对公募REITs和绿色金融的支持，预计未来房企的融资环境仍将继续优化，优质民营房企优势将继续扩大。

刘水对记者表示，未来行业非银融资仍以境内公开市场融资为主，规模及结构不会出现明显变化。“近两月持续有房企违约，市场信心仍未修复；非银融资主要依靠境内公开市场，而发行主体以国央企和少量优质民企为主。融资主体和渠道均受限，短期内行业融资环境不会有明显好转，但受监管一直强调的‘满足房企合理融资需求’及各地行业支持性政策影响，环境也不会再度出现明显恶化。”

（文章来源：证券时报·e公司）